惠州楼市分化加剧板块冷热不均 房企冲刺销售目标压力大

从区域到产品分化态势不断放大，给房产营销带来不少压力。 惠州日报记者周楠 摄

因为3、4、5月对房企上半年业绩完成与否有重要影响，因此在各种营销手段的推动下，楼市惯常有“金三银四红五月”的说法。相对其他月份而言，这几个月的成交总要更亮眼。然而今年的“金三银四红五月”，却在外有信贷政策环环收紧、内有供应增量入市的内外考验中，成色黯然。

特别是进入4月份以来，当周边城市限购兑现了一波利好，以分化、震荡为主旋律的惠州楼市，虽有个别热火板块的带动，出现了局部的、短暂的高光时刻，但整体成交相较往年却有较大落差。即便有“五一消费黄金周”加持的五月份，也在小长假之后迅速转热为冷，近两周新房成交数据持续走低。

面对如此走势，很多人不禁对即将到来的6月份充满好奇，毕竟6月可是房企冲刺年中业绩目标的*后节点。世联行粤东公司数据中心认为，6月供应量相较5月份或将持续上扬，但在“限价”和房贷收紧的背景下，房企冲刺目标仍有较大压力。

数据

银四不银 红五难红

据悉，经历了“金三”的短暂小阳春行情后，让人寄予厚望的“银四”并未给市场太多惊喜。尤其在二级市场，有别于土地市场群龙争地的火热态势，新房市场在供应扎堆的情况下，成交差强人意。

据世联行粤东公司提供的数据显示，4月份，我市新增131个预售许可证，商品房批售23439套，批售面积233.99万平方米，为近两年单月新增*高。然而全市商品房实际签约套数仅为13212套，成交面积为127.58万平方米。这一数据，不仅低于近12个月的月均销售成绩，环比三月也略有下降。

进入5月份以来，传统的“五一消费黄金周”让市场充满期待。在各楼盘的暖场活动、优惠促销等竭力演绎下，整体呈现供销两旺的局面。同样来自于世联行粤东公司的统计数据显示，“五一”前夕，我市新增56个商品房预售证，获批售商品房面积共90.4万平方米，合9398套。4天小长假，全市网签1248套，网签面积10.7万平方米。其中，仲恺商品房成交*抢眼，以426套的成绩位居首位。

然而，就在很多人以为“五一”的良好开局，会延续“红五月”的火红行情之时，5月10日以来的惠州市场，却掉头急转，急速降温，推货量、客户上门量，以及成家量，都出现一定下跌。

据世联行粤东公司监测，5月10日以来，开盘推新项目相较“五一”期间大幅减少，推货节奏有所放缓。与之同频，客户到访量、成交量均下降。

“数据来看，近一周的商品房网签3507套，环比上升25.2%，同比上升6.99%。但这主要是“五一”期间认购成交的网签滞后性所致，实际来看，除惠城、仲恺成交恢复节前状态外，惠东、龙门等县区客户到访量、成交量均下降。”世联行粤东公司数据中心相关负责人解释，“这主要受银行利率持续上调，客户购房成本上升，加之客户信贷审核资质较节前严格所致。”

市场

分化持续 喜忧参半

数据是对市场*直观的反映。透过“银四不银，红五不红”的数据研读4月以来的惠州楼市，一个横盘震荡、分化加剧的市场原貌如实呈现在所有人面前。

4月份以来，记者走访多个县区楼盘，不同区域之间，得到的实际体验以及现场反馈天差地别。如在目前大热的惠城金山新城片区，在售和新推的楼盘，都摆出颇高的姿态：不仅存在找关系订房的情况，更不乏“全款优先，按揭靠边”的现象。其火热程度，让很多购房者一边找机会抢房，一边不由感叹：“怎么买房跟买白菜一样？”

同样销售不错的还有仲恺片区。近期记者到隆生仲恺花园、中鑫悦府等多个楼盘踩盘时发现，工作日内也不乏客户到访。甚至有多个购房者还辗转找到记者，询问能否帮忙争取折扣优惠。

据悉，在城市更新计划的有序推进下，原有的产业基础，以及看得见的环境提升，给市场注入了一定信心。尤其是赣深高铁通车的利好，更让市场提振不少。加上区域楼盘供应集中，房企推货热情高涨，营销氛围浓郁。在佣金不菲、优惠折扣也比较有吸引力的叠加推动下，同样依赖渠道带客成交，仲恺整体成交情况明显优于博罗、龙门等片区。

而在往年风头不减的惠东、大亚湾、惠阳等片区，情况却截然相反。以惠东为例，记者从某滨海楼盘现场了解到，虽然随着高温天气的到来，海边旅游进入旺季，但游客扎堆，购房者稀少。

“往年来旅游的游客，特别是深圳游客，都会顺便看看我们的产品，偶尔也会有成交。今年这种情况特别少。”该楼盘销售顾问称，往年比较有效的渠道带客，今年似乎也作用不大，“*近这两周，一批成交客户都没有。”

大亚湾、惠阳市场的冷清，则从一些现象中可以窥见。去年曾到惠阳看房的黄女士仅一周之内接到过四个房产推介电话。“推销的都是惠湾区域的楼盘，无一例外都说是临深项目，交通便利，价格优惠。”黄女士不解，去年看房时，那边的楼盘还很热销，价格也很高，今年怎么卖不动了？

观点

成交为王 择机入市

记得在去年底的一次采访中，谈及今年的市场走势，惠州天策行总经理李建峰曾分析，在分化态势下，惠州楼市将呈现哑铃状走势，出现高端产品、优惠低价产品走俏，而中端产品难卖的情况。

如今时过近半载，楼市真实走势，正印证了他的分析。记者采访中了解到，在不断分化的市场格局下，具体到产品成交也出现分化情况。如在金山新城，尤其是金山湖核心区，高端打造的产品，虽然价格不菲，却始终收割购房者热情。无论是湖心岛上的中洲天御云悦府、景富双湖湾，还是已有市场基础的隆生西江花园、万科金枫花园，抑或是近期推新的华润·曦江润府，140平方米以上的产品，动辄200多万元的房款，却格外受购房者青睐，每每出现排队抢房、托关系买房的现象。

同样走高端路线的江北鼎峰国汇山、保利达江湾南岸，以优越的地段和景观环境，也同样虏获高端群体的芳心，抢房成为必然节奏。

而在杠铃另一头，一些楼盘依托规划升级、配套完善等利好，在价格优势、折扣攻势之下，成交不错。如在世联行粤东公司提供的*近一周全市成交榜单中，博罗龙光玖悦城、华泓·星岸城、佳兆业东江熙园，以万元以内的均价，入榜全市前20榜单。

反观那些价格12000元/平方米左右徘徊，又无明显规划利好，品牌和品质也没有明显优势的楼盘，只能处于被动局面。即便借助渠道带客，也很难顺利转化。

基于数据研究，世联行粤东公司数据中心相关负责人认为，后市，惠州楼市的分化态势还将持续，主城区、临深及临莞热点板块将保持较强上行动力，其他板块缓慢跟随回温的概率较大，“预计6月份相比5月供应量将有所上升，加上目前‘限价’和房贷收紧的环境，房企冲刺年中目标仍有较大压力。”

一位业内人士认为，从区域到产品都在不断放大的分化态势，给营销带来巨大压力，在信贷政策管控下，市场倾向于成交为王，“为冲刺年中业绩目标，预计上半年的*后一个月会有很多折扣优惠出来，购房者可择机入市。”

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