投资*率年超30%,深圳回迁房值不值得买

投资*率年超30%,深圳回迁房值不值得买

很多人都想在深圳有套属于自己得房子，但深圳买房的门槛相当的高，除了单价高以外，9月份深圳住宅成交单价超过65000元/平方，还有严格的限购限贷政策。这意味着你不是有钱就能买深圳的房产。

那要买房怎么办难道真的去临深大亚湾，中山或者东莞买房，过跨城居住的生活吗还是买不限购不限贷的公寓过渡呢如果自住在临深是非常不方便，通勤时间过长是大弊端，一天需要花4 5小时，显然是不现实；而购买公寓以后转手有一大堆税费，公寓房价涨幅跑不过住宅，而且利率要比房贷要高。

那在深圳没有名额怎么买到住宅其实还是可以买到，就是城市更新的回迁指标房。

朋友圈近会看到很多这类信息，都是写着多少年收房的回迁房或者直接跟开发商签拆迁协议等。这些回迁房指标可靠吗

那了解回迁房之前，我们先了解一下深圳的城市更新政策。

深圳为什么要做城市更新还不是土地短缺的问题，没有土地怎么建保障性住房，医院，*等

深圳城市更新始于04年，当时叫旧村更新，09改为城市更新。城市更新的起源实质因为土地缺乏，据统计，深圳可利用土地面积只有50平公里。而原城中村随着城市的发展，从郊区变成市区，原来物业定位已经发生改变，部分城中村占据核心地段，而深圳需要更多土地升级发展。

通过城市更新，改变功能，拆除重建，达到改善环境，完善基础设施配套，消除消防和房屋质量安全隐患的目的。

根据相关统计，市国土面积为1997平方千米，除去农业用地面积906平方千米外，建设用地面积已经达970平方千米，占全国国土面积的48%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。预计到2020年，可新增建设用地仅仅只有42平方千米。在没有城市外扩的可能，只有提高土地利用效率做文章。

那回迁房能否购买吗

那么在买之前我们要搞清楚三个问题，啥是回迁房原业主为什么要卖回迁房买回迁房的目的是什么

那回迁房是啥玩意，不要买之前连这个都不知道。我们了解回迁房，先要知道项目更新的类型。城市更新，土地利益统筹和棚改。

看到吧，你买回迁房之前先要搞清楚你整个项目的状况。一般来说开发商主导的城市更新条件好的，甚至可以突破480政策的面积赔偿住宅。棚改的条件也不错，但是涉及到购买的回迁房价格高。

再说了，你一定要知道的房子产权是什么。深圳棚改的对象基本是老破旧超过30年低容积率的商品房，宿舍或者福利房。大部分有房产证，交易与二手房差不多，需要购房资质，还有部分没有房产证，没有房产证的赔偿与有证赔偿条件一般是不一样的。

再到城中村的产权，里面大部分是小产权。这类房产产权就复杂多了。有绿本，2证1书和历史遗留产权的房子。

绿本与红本房产证除了本子的颜色不同，不是为了好区分，两者产权性质还是有所不同的。绿本房产证全称《房地产所有权证》，也叫产权证明，针对的是非市场商品房，如经济适用房、福利房，农村宅基地等政策性住房。当然，绿本也是限制交易甚至不能在市场上公开交易。

2证1书和历史遗留又是啥东东

2证1书是1993年宝安撤县改区以前，以村镇建设办为审批主体审批过的宅基地，发放了此“两证一书”。在宅基地建成后由宝安县房管部门核发《房屋所有权证》（猪肝本）。后来由于房本的改革，和一些特定的历史背景，很多的两证一书农民房建成后并没有去验收换成房产证。包含了建设用地许可证和建设规划许可证,新建住宅用地批准通知书。

历史遗留建筑是什么深圳在改革开放以后，城市建设高速发展。原特区关内居民在城中村宅基地上建设房产，大部分土地和建筑物没有合法的审批流程和证明，所以建筑物没有合法房产证明，深圳大部分城中村小产权就是历史遗留建筑。因为牵涉到众多本地业主，2009年5月，深圳市大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，这个决定规定，对于在规定时间之前建成的、符合一定面积标准的小产权房，可以向相关部门申请登记，并取得深圳历史遗留建筑申请回执。

小产权买卖其实在深圳是非常活跃，而一般绿本的房子是不能买，因为国土局有原业主的登记信息，不能改变，不能碰的。所以，回迁房一般只买2证1书和 历史遗留。当然，绿本回迁房也不是不能买，在买之前先让开发商注销产权，然后再与开发商签订拆迁补偿协议。

当然你光了解房产的产权还不够，你还要了解旧改在哪个阶段。城市更新是一个漫长过程，

要经过城市更新业主意向征集 项目专项规划 签订拆迁补偿协议 启动施工和拆迁 抽签选房 回迁房交付验收 发放不动产证。从项目立项到拿到回迁房，时间周期在5 10年。长达到十几年，有朋友从学生年代到小孩上小学，旧改项目还没有推动下来。

说了那么多，深圳回迁房能不能买

有一个朋友在09年以8000一平买了200平的大冲回迁指标房，在15年获得两套100平的三房，目前房子市值超过3500万。不算租金收益的情况下，朋友账上的平均年化*达到32%，而深圳房价从08年12657到2020年68000元，12年房价翻了5倍之多，年平均*率17%，显然朋友的投资是非常非常好的*了。

说了那么多，那到底能不能买当然可以买，关键看价格和赔偿条件啊！

价格是重要的购买因素，成本越低，风险肯定越高。这不是废话吗，谁不知道价格越低越好。回迁房的价格是阶段性，基本越前期的阶段，价格越便宜，反之，就越贵。早期的阶段，项目不确定性还很多，存在旧改推动不了，取消立项，未确权等风险。一般来说，所在地块纳入城市更新项目，房价会达到周边二手房的30 40%价格；如果专规出来后，回迁房价格会达到周边二手房的60 70%，随着拆迁赔偿协议签约率的提高，价格会水涨船高，个别热门项目甚至价格与周边二手房持平；而在选房后的，价格与周边新房基本差不多了，没多少空间。近年深圳回迁房非常火爆，一些刚立项的旧改前期项目，价格已经炒到很高，要金睛火眼去辨别。

除了价格因素以外，另外一个就是赔偿条件。如果是现房当然不用考虑了，因为知道楼层和朝向，代价就是以接近市场价购买。前期阶段的项目，赔偿细则还没有出来。不知道赔偿具体的面积1:11:1.1赔偿住宅，还是商务公寓过渡期租金多少具体规划配套，也不清楚。要出来赔偿细则，才能知道具体的赔偿。所以，保险的做法，是等专规出来后，出了具体赔偿细则才是稳妥的。也是性价比高的阶段。

那么回迁房就是一本万利的投资吗大型翻车事故不断出现，坑还是挺多的。

大的风险是过早的进入，旧改立项被取消，高价买了一个小产权房。深圳城市更新要达到双签约率，才可以进行终的拆迁。这个双签约率指的是业主拆迁意向和拆迁赔偿协议。早期双签约率需要达到100%才能终拆迁，只要出现一个钉子户，项目都有可能无限期被拖延。在2010年木头龙已经获得深圳市政府批准的批旧改单元项目。经过各方的努力，到2018年拆迁赔偿签约率已经达到99.7%，还有4户拒绝签约。就这几户导致整个项目无法推进，1300业主无家可归，这当中还有49户业主去世，旧改的周期和难度可想而知。

不要以为项目立项了就100%推动，尤其目前市场很多打着签约率多少，承诺3 5年回迁等。哪怕拆迁意向征集通过了，后续项目长时间无法推动，也有可能被取消。所以，一定要了解项目在哪个阶段，好买直接签赔偿协议的阶段。此阶段基本项目99%可以推动，而还可以确权，知道具体的赔偿物业类型和面积，越后面的阶段越安全，需要付出的经济代价就更多。

另外一个风险来自于未来的房价的不确定性。深圳的房价大家都非常看好，觉得10年内超过香港。目前国家在十四五目标中，已经看不到地产和金融作为支柱性行业。大力倡导住房是用来住的，不是炒的。ZF通过限购限购，增加商品房，保障性住房的，控制新房房价等多种方式调控房价。而城市更新周期达到5 10年，未来房价存在下跌的可能。几年后的事情谁知道啊。

回迁指标房另外一个短板，就是不知道你以后的房子在哪一个层，朝向怎么样，也没有样板间能感受到开发商的品质。建议还是购买品牌或者大型开发商的项目比较稳妥。

回迁房被认为是在深圳置业的另外一个渠道，随着深圳的房市升温，回迁房将会越来越火爆。