回眸惠州楼市2020：行情从停摆到回暖，调控从平稳变深化

楼市供需从按下“暂停键”到陡然走高，政府施策从全力帮扶到调控深化，房企在市场中各显神通……这是在即将过去的2020年惠州楼市里发生的故事，或迷惘失措，或淡然求变，或惊慌错愕，或意外欣喜，总之，这360多个日日夜夜的市场足够动情和激荡。

随着2021年新年钟声即将敲响，2020年市场终将雨打风吹去。站在岁末来回顾这一年，楼市留下的则不只冰冷的成绩单，而是一年起承转合的故事回味。

2020年惠州楼市，应该算得上是过往市场里*让人惊叹和喜悲难测的一年了吧。从时间上看，上下半年泾渭分明，在上半年，尽管年初调控目标明确，但突袭而至的新冠肺炎疫情打乱行业脚步，各方合力防疫复工复产助力市场爬坡；下半年恢复暖市的行情则引来了调控的再深化，重新梳理行业规则，严厉打击违法违规行为。

随着调控深化发展，惠州房地产市场逐渐构建起调控长效机构，推动楼市平稳健康发展。全市住建领域“3+1”行业治理体系平台搭建，房地产市场构建起“自律+他律”的行业调控格局。同时行业信用监管也在深化发展，守信联合激励、失信联合惩戒机制得到强化。在市场层面则切实反映着疫情带来的行业消费重构，不同片区不同产品表现各异，市场不均衡发展趋势进一步凸显，“一房难求”和“以价换量”同时存在于市场。

结合2020年惠州楼市呈现出的百态行情，市场阶段性的供需变化和销售表现更多的还是基于市场需求的“不饱和”与市场供给的“不均等”，经过疫情洗礼的购房逻辑变得更加注重实效。

在大家期待2021年惠州楼市时，回看来时的路无疑能够更加清晰的厘清重构的市场逻辑，在此，南方日报记者也将细数这一年，讲述惠州楼市的变迁与故事。

第一季度

疫情突袭楼市“停摆”，各方携手共克时艰

回顾近年来的惠州楼市发展进程，由于粤港澳大湾区战略推进，轨道交通、城市产业等利好加速兑现，楼市传统的淡旺季行情在惠州市场已经不再明显。在新年初，尽管刚刚经历上一年的翘尾行情，但春节前夕的销售并未放松。

2020年新年则遇到了不小的“麻烦”。据惠州市住建局发布的统计数据显示：全市一季度（1—3月份）新建商品房销售面积210万平方米，其中商品住宅面积178万平方米。而去年同期时段全市商品房销售面积则达到了283万平方米，同比下降25%。

具体到各月度的分布，1—3月份分别交易新房：106万平方米（10864套）、13万平方米（1276套）、91万平方米（9899套）。市场呈现出深“V”行情。

究其原因，突袭而至的疫情打乱了市场各方的部署。受疫情影响，城市房地产市场供需割裂、企业销售不畅，在疫情防控压力*重的2月份周期，市场销售几乎遭遇“停摆”。

不只是惠州，全国各地城市房地产市场均面临着同样的境况，刚刚从2019年暖市行情里尝到甜头抢滩布局推售的一众房企们“傻了眼”。也不只是楼市，建筑、餐饮、工厂无不如此，纷纷被迫按下“暂停键”。

细数惠州楼市的发展进程也读到了温情。尽管疫情行情下各方步履蹒跚，但却前所未有的携手同行。主管部门全力排查除隐患，协会纷纷《倡议书》号召合力同行。港惠新天地、灿邦新天地等多个商业综合体纷纷实施租金减免措施、更多物业主业加入其中，携手共克时艰。

紧随其后便是复工复产的故事了。在住房领域，在惠州市委、市政府的指引下，市住建局接连印发复产复工工作指引、支持企业稳定发展通知等，全面强化疫情防控、落实项目审批容缺、推行“不见面”审批等措施，引导企业迅速复工复产。

长时间只能依托线上直播维持楼盘热度的房地产企业也迅速回复。截至3月中旬，全市近9成的市政工程项目已完成复工复产，656家房地产企业复工，复工比率已达到63.1%。重悬于行业头顶的疫情阴霾逐渐退散开去，惠州楼市重返常态供需轨道。

与此同时，一流城市的城市梦想也在这一阶段不断发生。埃克森美孚项目云开工，赣深高铁、广汕高铁加速赶工推进，金山新城的新城理想和花边岭商圈的复新脚步都在大步迈开，让市民在疫情环境里看见城市发展的美好愿景。

第二季度

复工复产“爬坡”回暖，行业治理体系快速搭建

随着城市各行业复工复产有序开展，疫情防控工作进入常态化阶段，惠州房地产市场行情步入平稳，销售市场呈现稳步的“爬坡”行情。“2月份不足15万平方米的单月交易量是一个底点，随着疫情防控常态化，市场的脉络也将逐步清晰，正常的市场供需也将稳步回归。”惠州楼市某观察人士对此表示。

据惠州市楼市官方数据平台惠民之家统计数据显示，在4—6月份，全市新房销售规模分别为：96.8万平方米（9137套）、129.84万平方米（12211套）、150.94万平方米（13928套）。在年中的6月份，及时的单月交易规模正式超过去年同期，恢复去年同期的暖市水平。

市场交易行情的稳步走高也带动了各市场主体的推售热情，碧桂园、华润、中洲等房企悉数加大推售力度也进一步加剧了市场供需的走高行情。但关注动态的交易市场也发现，经历疫情后的回暖市场也有了新的消费逻辑，城市核心片区、核心楼盘，以及临湖临水等高品质项目成为购房市民的偏好。

交易的回暖也带动着土地市场的升温，加深了企业加深对城市投资布局的信心。在6月初，华润置地、佳兆业集团旗下子公司分别竞得鹿江沥南岸和马安中心区地块。其中华润置地以总价27.19亿元竞得GP2020-12地块，楼面价7735元/平方米；佳兆业19.65亿竞得P2020-13地块，楼面价5717元/平方米，土地市场一举进入活跃期。

惠州楼市一直存在的不均衡发展局面也在这一阶段进一步加剧。

惠城金山新城、江北，大亚湾西区等核心城市片区价格持续走高，市场一房难求，但在惠博沿江路、水口等城郊片区则持续放大着以价换量措施，依托深度捆绑渠道加速去化。另在惠东滨海、龙门南昆山等旅游度假产品同样迟迟未能打开局面。

企业间差异化发展也给市场带来了不安稳的因子。

如何应对？记者注意到，惠州楼市相关主管部门迅速加深了房地产市场长效机构的探索。无论是市住建局公示《惠州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》优化预售资金监管，还是市自然资源部门强化村民留用地政策的研究，均为市场的有序发展提供着指引。

*为值得关注的还有行业治理体系的完善，5月中旬，继房地产业、建筑业和物业管理等行业自律委员会筹建后，全市住房与建筑纠纷人民调解委员会揭牌，市住建部门2019年初提出的“3+1”住建领域治理体系完成搭建，市场“他律”+“自律”调控格局形成，引导行业向善向好发展。

第三季度

单月交易值创新高，深化调控为市场降温

7月份，市场进入2020年下半场。如果将上半年市场看作是突破疫情限制后的稳步爬坡，7月份无疑到达了新的高点，单月销售规模达到了16258套，174.04万平方米，环比涨幅17%和15%。

事实上，惠州楼市在下半年取得突破迹象明显，查阅各月度的交易曲线图可以看到，自2月开始，每月的商品房交易呈现出持续上升表现。据数据显示，仅看上半年的变化，惠州单月销售规模已从2月谷底的13.32万平方米增长至6月的150.94万平方米水平。

聚焦市场供需的变化发现，交易规模的持续放大除了企业在供应环节的放量刺激，市场的急剧走高还源于市场合力帮扶行业复工复产等。在各方利好刺激下，8月市场再创新高，单月交易突破200万平方米规模，刷新了近4年市场的*高值。

市场交易的不断火热也加剧了市场发展的风险，尤其是深圳、东莞相继出台房地产市场调控新措施，深圳“扩容”等传言再起，惠州阶段性的市场愈演愈热，市场调控的重靴再度成为市场的主题。“市场过热、过冷都不利于城市的发展，但房地产行业因为资金高度密集，受关注程度高，各种不规范的行为也*容易滋生。”行业观察人士介绍。

如何强化引导？7月中旬，惠州市住建局印发《2020年惠州市房地产市场秩序专项整治工作方案》部署新一轮长达半年周期的房地产市场专项整治行动。该局相关负责人坦言，楼市的发展应该回归到房屋品质和质量的竞争，而非通过造谣传谣和销售欺瞒等形式违规获利。

面对市场过热和不规范行为的出现，惠州市房地产市场监督管理工作领导小组行动迅速。惠州市住建局、市自然资源局、市市场监督局、市综合执法局等部门组成的联合检查组分别于8月初、9月中旬分两批次对全市在售楼盘实施突击检查，全面整治房企违法违规行为。

在突击检查的同时也有序强化通报机制。8月12日和9月29日先后通报两批次年度查处的违法违规房地产开发企业情况，隆生仲恺花园、宝安虹海湾等共计60个楼盘项目被通报批评，全力施策打击违法违规企业，切实引导行业诚信经营和健康发展。

不只是房地产市场的提质发展，惠州城市建设和产业发展在这一阶段也实现了跨越前行。在三季度，作为一流建设技法的集中体现，装配式建筑工作得到了快速扩面，实施细则的明确和校企共育人才等机制的搭建，均为工作的快速扩面积蓄力量。湖山片区规划的优化和规划审批流程再造，也均有力的支撑着城市提效提质发展。

第四季度

楼市长效机制探索，搭建信用监管体系

临近岁末，尽管2020年全年度楼市交易数据并未统计出炉，但翻看惠州市政府发布的*新经济运行简报基本已明确了市场判断。据《2020年1-10月惠州经济运行情况》内容显示，1-10月，全市商品房销售面积1402.31万平方米，同比增长2.1%；商品房销售额1621.33亿元，增长8.0%。

综合11月份174.60万平方米（16497套）的新建商品住宅网签规模，结合当前房企冲击年终业绩的实际，年度交易规模突破1600万平方米几成定局。全年月均交易量也将突破130万平方米规模。

“市场起了个‘晚头’，但是赶了个‘早集’，尽管新年初始一度停摆迷惘，但年终的收成仍旧乐观。”惠州楼市相关专家直言这是城市价值的凸显。随着粤港澳大湾区的发展，惠州融入珠三角城市群脚步加快，一流城市又带来了产业的活力和城市品质的提升，投资企业对惠州市场的后劲也愈发看重。

这种对市场的看好也适时反映在土地市场的持续走高的行情上。在四季度的土地挂牌市场，方直集团、泰丰集团、佳兆业等企业均有斩获，相继刷新惠州土地楼面价的*高值。其中，佳兆业地产溢价36.7%以30.9亿元总价摘得的惠城漉江沥南岸10.6万平方米地块楼面价高达7974元/平方米，也是截至目前为止惠州土地市场的*高值。

如何更好的维护市场活力和引导资本有序发展？在这一市场阶段，动态的市场监察和批后监管仍在强化，县区主管部门陆续发布违法违规中介查处通报、楼盘发布违法广告查处通知等规范企业销售行为，同时集中通报涉嫌土地闲置土地清单，强化闲置土地查处，引导房地产市场的有序运行。

关注到通报查处进展，在大亚湾、仲恺等地市场监督管理局的处罚通报中，龙光玖龙花园、珠江四季悦城、诺楠悠山美地等项目均因发布违法广告或合同“霸王条款”被行政处罚；智冠科技、特纳电子等企业被认定为闲置的土地则将被无偿收回。

与此同时，备受行业关注的信用监管机制也正式落锤。市住建局编制《惠州市房地产开发企业信用管理办法（试行）》正式下发，细化实施细则引导构建楼市守信联合激励、失信联合惩戒机制。例如将企业诚信等级与企业的预售资金、施工许可等业务以及企业融资等业务关联挂钩，倒逼企业自觉规范行为，回归诚信经营的行业本质。

此外，对于购房市民*为关注的购房时机，相关行业人士梳理全年的市场动态变化直言，阶段性的购房良机已经出现。该人士分析称，既有市场的消费群体从未如当下的市场如此分散和集聚，也导致楼盘项目极度发展不均衡，价格差也更加明显，对于刚需置业客户将是一个较好的置业机会。

【记者】张峰

【图片】王昌辉